本周一(7月17日)，广州一则房地产新政的出台，引爆了整个互联网，那就是租购同权，租房和购买房产，小孩都能获得就近入学的平等权利。消息一出，关于“买房还是租房好”的讨论随即在朋友圈热传。许多业内人士更是将这一新政看成是中国房地产市场发展的里程碑。

　　而就在周四上午(7月20日)，中央又传来一个楼市大消息。

　　中央还圈定了这11城

　　近日，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

　　目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

　　学区房泡沫面临大利空

　　我们应当客观理性的承认，中国房市存在泡沫，而泡沫最大的地方在于学位房，到处都冒出天价学位房，经常有匪夷所思的高价学位房刷爆互联网。

　　中国房地产泡沫的集大成者，可以说就是中国的学位房，而如今这个最大的泡沫面临大利空。

　　如果广州的政策全国推广，肯定会对学位房的高价造成打击，因为大家可以通过租赁，而不是抢购学位房就能获得学位，为什么一定要高价去购买呢?

　　毫无疑问，广州租购同权的改革具有重要的意义，显示了向天价学位房开刀的决心。

　　教育是最应该平等的一个行业，孩子们教育的好坏，不应该与高价学位房划等号，不应该与金钱的多寡划等号，这是一种教育的不公平。

　　这次广州的租购同权，很显然是解决教育特权的一个尝试，也是解决天价学位房的一个有力武器。

　　很显然，接下来会出现两个问题，这也需要配套解决。

　　1、好学校附近的房租会高涨，因为会有很多人抢租好学校附近的房子，导致该处房租大幅度上涨。

　　2、一些好学校的学位会变得紧张，因为租房就能就近入学，那么必然会导致学位骤然紧张。

　　然而，在这则新政出台的时候，又有另一种观点出来了，那就是认为租购同权，会导致学位房价格更高。

　　支持这个观点的人认为，租购同权，会导致租金大涨，因而支撑学位房价格更高。

　　这种观点，我认为是不对的，因为中国的高房价，并不是租金决定的，如果租金决定房价，那么中国的房价应该远远低于目前的水平，因为中国房产的租金收益率实在太低了。

　　决定中国房价的还是抢购性的因素，还有货币等方面的因素，因为疯狂而缺乏理性的抢购，导致房价、学位房泡沫越来越大。

　　中国人对小孩的溺爱已经达到了登峰造极的地步，尤其是独生子女家庭，三个家庭对一个小孩，为了让小孩获得更好的教育，更会疯狂的抢购学位房。

　　如果租购同权推广到全国，那么必然会导致天价学位房回归相对理性，涨幅不会这么夸张，而是伴随中国的房价上涨而上涨，至少不会涨到令人咋舌的程度。

　　希望中国的孩子们，不要生活在一出生就以父母金钱的多少决定起跑线的时代，教育公平是全世界最应该追求的公平，因为这关系到下一代，关系到一个国家的未来。

　　让我们拥抱教育公平，让每一个孩子都能平等获得教育的权利;别了，中国房地产最大的泡沫，天价学位房!

　　开发商、中介模式都将巨变

　　《通知》明确要求，人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

　　对此，住建部交易租赁和产权管理处处长沈悦介绍，支持国有企业转型将主要以两种方式进行，由地方政府参与组建新的住房租赁企业，或在相关国有企业基础上改建，推动从事保障房、人才公寓等相关业务公司转型。

　　为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房，《通知》要求人口净流入的大中城市，要搭建政府住房租赁交易服务平台，通过平台提供便捷的租赁信息发布服务，保障租赁双方合法权益。

　　住建部房地产市场监管司交易租赁和产权管理处处长沈悦坦言，搭建这个平台，最主要的目的是解决租赁市场信息不对称和假房源的问题，同时希望借助这个平台，能够进一步加强对于租赁市场的监管。

　　不过，这对于目前的安居客、Q房网、中原地产等中介企业，将是一大利空，意味着这个行业将发生巨变。

　　对于住建部等九部委发布关于大中城市要加快发展住房租赁市场的消息，财经韬略点评如下：

　　1、未来试点城市土地拍卖中，租赁住房用地的比例将大大增加，在拍卖中“竞自持率”也将成为一大趋势。

　　这一方面可以增加租赁住房供应量，更重要的是将锁定开发商的资金。起到“冻结热钱的作用”。

　　2、开发商“快速拿地—快速开发—快速销售—快速回笼资金”的模式在中心城市可能走向终结。

　　这种快速的资金周转模式，给开发商带来暴利，同时让广义货币M2快速衍生，带来热钱汹涌、房价快速上涨。而租赁模式最大的作用是“冻结热钱”，让开发商的资金周转慢下来，M2的衍生也会慢下来，的确可以起到缓解房价上涨的作用。

　　3、未来房地产的主要机会在有人口增量的大中城市，而这些城市明确提出国企主导。

　　在上海的方案里，已经提出了“区级国有企业”将发挥提供租赁住房的主力军作用。此次9部委又明确提出“充分发挥国企在稳定租金和租期上、增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用”。

　　4、中介行业也将天翻地覆。

　　9部委的文件提出“要搭建政府住房租赁交易服务平台”，理由是“为解决住房租赁市场中存在的虚假房源、信息不透明等问题，让群众安心租房”。这对于目前的安居客、Q房网、中原地产等中介企业，将是一大利空，意味着这个行业将发生巨变。

　　5、“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作”，这一条最具爆炸性影响力。

　　此前商品房开发，必须经过征地环节。也就是农村集体土地要首先承受“城镇国有建设用地”，然后才能建房子。征地之后，政府收取一道费用，然后开发商竞买，土地成本大大增加，供应量也受到限制。

　　如果让集体用地建设租赁住房，意味着供应量将大增，而且成本将大大降低。说白了，有点类似于“租赁小产权房”。当然，这是政府批准的，农村集体组织提供土地，至少获得分红权，这将激发他们的建设热情。

　　未来如果政府在这一条上发力，则可能对中心城市郊区楼市(集体土地主要在郊区)产生巨大影响，真的可以降低房价!

　　6、上述政策对于年轻人是重大利好，对于试点城市降低成本、增强竞争力也是重大利好。中心城市对人口的吸引力将大大增强，可能对普通中小城市产生抽水效应。

　　来源：理财中国综合自央视财经、黄生看金融、中金在线(cnfol-com)、中国经济网(ourcecn)、证券时报、功夫财经