北京楼市新政当道，置换成本不低，在纯商品房中，北京难有“刚需”一说，更多人会选择改善升级的一步到位。

　　按照我国现阶段合理的居住条件，人均30—50㎡是应该实现的居住面积。从适度超前的角度，三口之家最理想的户型面积当为150㎡左右的四居户型。

　　去年，北京市场上一下出现不少140—150㎡的四居项目，多为高品质的改善产品，也不乏品牌开发商创新打造，且都取得了相当不错销售业绩，成为改善品类中十分具有代表性的一条产品线。

　　开发商不约而同的把改善户型设定在这个面积段，核心原因有三：

　　首先，二孩政策的放开，导致绝大多数的家庭对于户型空间的预留都将满足“2+2+2”的成员结构(夫妻二人+俩老人+俩孩子)。

　　一个屋檐下同住五六口人的情况在特定周期势必会出现，主卧、儿童房、老人房、书房一个都不能少，因此四居是最起码的功能需求。

　　其次，为什么改善户型的面积不宜更大，关键还是在于总价的控制，千万左右将带来节奏适中的销售速度。

　　当然，总价不超千万，也与置换门槛有关。假设之前有一套100㎡左右的两居，卖掉后大概能筹集500—600万左右的房款，即便是在二套提高到80%首付的信贷条件下，客户自己再添置个一两百万，大多是可以接受的。如果总价再高，就确实够不着了。

　　再有就是产品不断优化、创新带来的灵活性增强。

　　看似固定的面积段，但开发商在室内空间的应用上保留了较大的延展性和灵活性，四居变三居，三居变四居，客户可以根据家庭生长周期来自由调配空间的使用。

　　再加之符合现代审美的精装风格，以及功能细节等人性化的处理，更加增强了产品的打动力。因此在好的品质面前，客户改善的意愿尤为强烈。

　　虽然市场上出现的以140—150㎡为主力的改善户型较之前的设计已经有了显著的进步，但从专业角度看，依然有不少可提升的空间。

　　如果能在以下几个方面进行深入优化，相信会让此类产品更加成熟，更加极致，居住起来也更加舒适。

　　1、客厅面宽应增大

　　现有四居的好处是基本都能实现三间房朝南的设计，几乎所有项目都能做到这一点。

　　那么三间房朝南得以实现，就不该委屈了客厅的舒适度，『地产营销人』看过不少项目，很多产品的客厅也就做到4米—4.2米的面宽，明显局促，如能扩展到4.5米以上，或者达到4.8米的宽度，会让客厅更加舒展，也更符合改善群体的需求。

　　2、卫生间不能牺牲

　　四居既然有老人房的设计就应该考虑的更加周全和细致。

　　有不少项目为了保持四居的格局需要，采用双卫的设计，仅满足一个主卫，一个客卫。老人房没有独立的卫生间，因此只能跨越客厅去使用，这样显然不够方便，也不够人性化。

　　所以，保持三个卫生间的设计是非常有必要的，老人房做套间设计，增加一个独立卫生间，是不可或缺的功能满足。

　　3、厨房面积应匹配

　　有人做过测算，一个家庭主妇平均每年在厨房待过的时间超过一个月还多，厨房已经不仅仅是烹饪的地方，更是空间交流的场所。但现在很多的产品设计由于把面积都给了居住的功能空间，忽视了厨房的尺度。

　　『地产营销人』考察过的甚至被自诩为豪宅的项目，厨房面积十分局促，操作台空间明显不足，根本不能满足洗、切、炒等烹饪流程的需要。对购房者来讲，对厨房的关注，绝不是仅仅在意厨具品牌的选择，而本质上是要空间好用、设计合理，流程顺畅。

　　由此可以看出，通过压缩厨卫数量和面积，从而勉强达到四居功能的设计一定不是好房子。

　　4、收纳空间的补充

　　『地产营销人』做过调查，很多改善客户换房的一大原因也是为了装下家中更多的东西，由此体现出房屋的收纳性是越来越重要的。

　　我们在参观样板间时，经常会被玲琅满目的装饰和稀奇古怪的家具所吸引，对于储物空间往往关注不够。其实如果仔细审视，很多项目的收纳空间是不够用的。

　　收纳空间的核心在于衣帽间的容量。有一位朋友曾在新买的四居中，特地拿出一间书房用做整体衣帽间的使用，虽然貌似夸张，但也至少证明对于更大收纳空间的渴望。

　　今年市场上新亮相的项目中，有没有超越去年的改善户型之作，『地产营销人』一直在寻找，结果在一个位于西山板块的新项目中得到了满意的答案。

　　该项目户型的亮点突出，规避了之前大部分产品的设计缺陷，可以说是2017年此类产品中最惊艳的户型，这便是全城期待已久的中骏西山天璟。

　　作为中骏最高端的“天字系”产品，此次西山区域推出的西山天璟，产品的尺度、空间都不负高端住宅之美誉。

　　中骏西山天璟以120—160平米左右的四居户型为主力，其中有的户型的南向客厅面宽竟达到4.8米!再加上30公分高的窗台，使得窗前可以收纳更充足的阳光和绿意。

　　中骏西山天璟真正从人居关怀的角度出发，理解用户的真实需求，老人房也贴心的做了套房的设计，独立的卫生间，让老人的生活更加便利。只有从家人的真实生活场景出发，才是最有温度的户型设计。

　　再合理的设计也要有足够的空间才能显出其价值。中骏西山天璟采用的U型厨房设计，面宽达到了4.4米，同类产品无出其右者。只有这么大的厨房才能发挥出中国人对美食的考究，从冰箱里取材、洗切、下锅装盘一气呵成。没有了厨房尺度空间的逼仄，才能好好享受厨房烹饪的乐趣!

　　主卧套房约30平米，为主人预留了两组衣柜的空间，既能满足收纳需要，也给女主人留出超大橱窗展现自己的品味收藏。卫生间尺度宽敞，宽窄相间的墙面拼接方式极具现代设计感，镜柜、台面都可以用来收纳主人的小饰物。

　　在生活细节上，中骏西山天璟更是听从广大业主建议，将洗手台台下柜的抽屉设计摒弃，用更实用的宽大储物柜代替，使收纳体系最大程度增强了空间利用率和各区域的功能性。

　　作为今年“天字系”的新品，中骏西山天璟择址于门头沟主城区核心地段，这里有得天独厚的西山人文和生态资源，畅通无阻的立体交通，以及中国西部优质的教育资源。一应俱全的生活配套让该项目一出生便风华正茂。

　　同时，门头沟即将建成以迪拜为样本的全北京第一个七星级酒店，另有长安国际金融中心、太平洋国际广场、黄金交易中心等十二座地标和中关村门头沟科技产业园，可以说随着北京的发展，门头沟将成为西山板块最耀眼的区域。

　　客户有表面的需求，有真正的需求;有说出来的需求，有没说出来的需求;有会加分的需求，有秘密的需求，我们要做的就是不断地洞察、分辨、采集、应用，最终推动市场的创新和行业的进步。

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