6月4日，广东骏贤集团有限公司董事长冯锦麟应邀到中国房地产报社考察和交流，记者利用交流的间隙就三四线城市房地产去库存的问题，对他进行了独家专访。作为一位长期植根在三四线城市从事房地产开发工作的民营企业家，冯锦麟认为：“实施有‘用户订单’才能动工建设的制度更能直接和有效控制新的库存产生。”

去化难是县级城市一道题“除个别一二线城市外，当前多数城市普遍面临房地产去化难这一不可回避的现实。尤其在三四线城市，由于近年房地产行业的非理性竞争和一些项目的盲目上马，导致库存积压十分严重。”冯锦麟分析，根据国家统计局的数据，2005年至2009年全国待售商品房不足2亿平方米，但到2015年就高达7.18亿平方米，在9年时间里增加了近3倍(当然这还只是官方的统计数字)。广东开平一个人口不足70万的县级市实际库存房屋面积也不少，以至让人曾以“鬼城”相称(当然是属夸大其词之说)，但若按照近年来还不断有新开工的楼盘项目来分析，库存只能越来越严重。“需要注意的是，‘去库存’在不少本是库存严重的地方已逐渐呈现被淡化的不正常情况，甚至有人认为房地产库存是经济社会发展不可避免的。”冯锦麟指出。导致库存的根源仍未消除“以我在三四线城市做房地产开发的观察，导致房地产库存的根源仍未消除。”冯锦麟分析，首先，地方政府在“土地财政”和对城镇化建设“政绩观”两方面普遍把握的理念偏差导致房地产库存。另一方面，在以往推进城镇化建设过程中，只要谁手上有土地都能够成为开发商(设立项目公司或挂靠在别人名下都非常容易)。这种低门槛所导致的非理性竞争，使不少本不具备销售条件的项目上马建设，而且绑架了规模庞大的银行资金隐藏着巨大的经营和金融风险。这也是导致房地产库存的一个重要因素。“其实，房地产的库存还包括政府为解决困难家庭大力推动的保障房工程，在一些地方也已经比较严重地存在着。广东江门五邑地区经审计确认的1435套保障房从2015年就已空置两年，而这1435套保障房仅是建造成本也应超过2亿元的了吧!”冯锦麟举例解释，可见，房屋的居住或使用的供给必须要与需求相匹配，才不致于让社会资源产生浪费。“用户订单法”可化解库存“实施有‘用户订单’才能动工建设的制度，可以有效化解房地产新库存问题，最终达到供给与需求相匹配。通过有‘用户订单’才能开工建设的约束，使包括国家土地在内的社会资源得到较好的利用而不闲置浪费，从而消除房地产泡沫给社会稳定带来的隐患，并为建立保持房地产持续健康发展的‘长效机制’提供保障。‘用户订单法’将迫使开发商努力提高开发项目的品质(包括让开发商借助互联网VR技术)，开发出让社会和用户认同的项目完整产品(交锁匙入住成品房)，让用户敢于在项目动工前就放心落订，从而减少开发项目房屋建成滞销资金积压的风险，也为提升房屋质量奠定良好的基础。”“实施有‘用户订单’才能动工建设的制度后，必然是品牌开发商的项目才可能先有足够的订单从而获政府批准开工建设，而那些素质低、信誉差的项目则很难有符合规定的订单获准开工。从而迫使其重新调整项目的规划实施方案或要采取联合加盟等措施后才能使项目被用户认可。这就是运用市场经济的规律达到提高房地产开发企业队伍经营素质的目的。”“房地产开发产品是否能与市场需求相匹配，不单是房地产商要考虑其产品是否有‘用户订单’才开发上马，也应该包括城镇化规划方案中要预测城镇化建设发展对房地产产品(居住、商业、办公)的需求，谋划到底有多少用户以及能否落订的‘用户订单’思维。”冯锦麟在论述上述观点的过程中，目光中充盈着他作为房地产商之外的民营企业家角色的一种责任。四步实施“订单法”“‘用户订单法’，需要房地产开发主管部门、金融部门、开发企业等互相配合，才能有效落实。”冯锦麟解释。首先，开发商要按政府部门有关规定做好项目规划设计方案，并要经有责任追究的规划委员会投票表决，报审通过后就公开销(预)售让用户落订。但应规定在一定的时间(比如3个月)内用户订单数量(面积)要达到项目总销售量一定的百分比(例如20%)以上，并且这些订单要由政府部门审查确认后才能发放施工许可证开工建设。需要注意的是，这个比例要由有胸怀大局的地方政府根据本地房地产市场的供需情况调整控制，也就是通常所说的“因城施策”办法(不同的城市房地产产品的供需是完全不同的)。其次，用户落订的订金要全部存放在一个与其房地产项目合作的银行账户，由银行和政府部门监管，并按批准开工的工程进度支付给开发商，直至工程产品竣工验收合格后才能将超出造价的售房款(包括银行按揭款)解除监管支付给开发商，以免资金被开发商挪用。如在规定的时间内项目订单不足而导致政府不批准开工建设，则开发商要无条件将用户订金和合理利息返还给落订的用户。第三，开发的项目土地先由开发商与其合作的银行协商签订类似质押性质(暂无贷款)的手续，待项目工程进度达到一定规模(比如达到工程进度的30%)以后可转为抵押贷款给开发商。同时，银行可向订单用户发放房屋按揭贷款，以保证开发商后续开发资金的需要，实现用户、开发商和银行三方共赢。第四，为保证项目各方的权益，工程项目要由开发商购买工程保险。顶层设计是“订单法”关键“实行房地产项目的‘用户订单’动工建设制度是房地产开发建设的一项政策性工作，要有顶层设计才能实施。”冯锦麟强调。“房地产项目实施‘用户订单’才能开工建设的问题，重点在于：‘用户’必须是房屋的真实居住(使用)者而不是各种投资投机者，更不是以洗钱为目的订单者。当然，要甄别‘用户’的身份，作为房地产项目所在地的地方政府是完全有信息渠道和手段进行识别的，关键是地方政府对新型城镇化建设和房地产去库存的认识是否到位而已。”冯锦麟认为，房地产去库存一定要将库存的房屋出售或出租在真正用户之手，才能达到去库存的实质目的。“实施‘用户订单’制后会暂时抑制房地产开发的规模而使地方财政收益受影响，但从保持房地产持续健康发展来看，‘用户订单’制或许是消除‘鬼城’和房地产泡沫隐患的利国利民举措。”冯锦麟坦言。