“以房养老”也称“倒按揭”。它是指房屋产权拥有者，把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构。后者在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价值以及预计房主去世时房产的价值等因素后，每月给房主一笔固定的钱，房主继续获得居住权，一直延续到房主去世；当房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分亦归抵押权人所有。

　　它源于上世纪80年代中期的美国。不同于普通住房抵押贷款，一次抵押，分期偿还，“以房养老”相当于逆向住房抵押贷款，分期发放，一次偿还。

　　“以房养老”的形式分为有限期和无限期两类：有限期是以住房作抵押，借贷双方约定还贷日期，到期后，老人既可出售住房，也可以用其他资产还贷；无限期则是贷款一直维持到老人死亡或从住房中搬走为止，银行可以通过拍卖方式收回放贷成本，并与老人法定继承人分享拍卖后的剩余利润。

　　本月，我国首家主营“以房养老”的保险公司“幸福人寿”已通过相关部门审批，正式挂牌营业。只要达到62岁法定年龄的老年人均可申请成为该险种的投保人。

　　老龄化导致社会养老压力加大

　　据2005年底全国1%人口抽样显示，我国65岁以上人口达到10055万人，占总人口数的7.7%。按照老龄化评判标准，我国已成为人口老龄化国家。

　　人口学家预测，2010年我国人口总数将为13.39亿，2040年达到顶峰14.91亿后开始下降。与此同时，65岁以上老年人口2010年为1.12亿、2040年达到3.12亿后仍将继续上升。这组数据明确告诉我们，中国将面临人口老龄化的严峻挑战。

　　我国目前主要的养老方式有家庭养老、社会保障和社会养老。就现有的社会福利水平来说，是比较低的。社会保障体系的覆盖面也比较小，依靠社会保障体系解决养老问题是非常有限的，数字表明，2004年我国社会保障覆盖面为总人口的12.57%，2005年为13.38%，远远低于国际劳工组织规定的20%最低线。因此，我国还需要快速拓展多种渠道，解决养老问题。

　　“以房养老”的几大优势

　　“以房养老”政策的出台，可以有效提高老人的晚年物质生活质量，让老年人充分享受适合其生理特点的老年食品、老年保健品、老年护理、老年旅游产品等。尤其是空巢老人，可以进驻环境优美、设施完备、服务优质的老年公寓，得到全面而专业的照顾，真正让老人颐养天年。

　　二十多年来，国家实施计划生育政策的效果逐渐突显，70年代末以来出生的绝大多数孩子都属于独生子女，而如今，这些人也都到了谈婚论嫁的年龄，他们的结合，直接面对的是在将来要抚养四位老人和一个孩子的压力。对于年轻的家庭来说，以夫妻两人的收入养七个人，负担可想而知。而老人以房养老，大大减轻子女负担。老人有房可养，是子女之福。

　　“以房养老”叫板中国传统观念

　　“以房养老”在给老年人带来优越物质生活的同时，也必将遇到重重困难。

　　历史证明，任何一种新的政策在执行之初，总会遇到各种阻碍。究其原因，要么是损害了一部分的利益，要么是与传统的习惯相对立，一时不能改变。这两点原因，“以房养老”刚好都沾上了边。

　　“以房养老”首先挑战的是国人传统观念。“孝”是中华民族的传统美德，受传统儒家思想影响，中国人从小就知道“百敬孝为先”的道理，因此，绝大多数中国子女认为孝敬老人、供养老人天经地义。如果谁敢踏入雷区――不照顾老人――必将会受到社会的谴责。而老人将房产作为财富馈赠给后辈也是顺理成章之事。

　　老年人以房养老，减少了子女将来可继承的家庭财产，对于指望得到老人房产的子女来说是不能够接受的。国内每年发生的大量与房产继承有关的民事诉讼案件，就足以说明中国人重视继承房产的程度。

　　而“以房养老”之所以在美国子女争议少，且广受欢迎，其根本原因，在于国外高额的遗产继承税。以美国为例，继承65万以上财产，遗产继承税高达37%到55%，所以，西方老人及子女很容易在是否要房子之间做出选择。而在中国，继承税仅为7%，且对于目前不断看涨的国内房价，房子增值空间大，绝大多数老人和子女更愿意要房产。因为，它不仅是一笔财富，亦可以继续作为投资。

　　“以房养老”受到中国国情双重考验

　　除了中国人根深蒂固的传统观念对“以房养老”的排斥，此外，“以房养老”在技术上及市场上，还受到了中国国情的双重考验。

　　首先，“以房养老”实施的技术难度大。“倒按揭”确定每月支付给老人抵押房产的数额，要通过预测老人的寿命来实现。而预测寿命本身就有太多的不确定因素。如果老人实际寿命比协议期短，那么老人实际得到的钱就比较少，老人就有损失，反之，保险公司有损失。这无疑增大了“以房养老”的技术难度。

　　其次，“以房养老”市场风险，金融风险大。“以房养老”在西方国家可以普及的另一个重要原因，是房地产市场相对比较稳定，利率稳定，期房价估算变动不大，“以房养老”的折旧预测较容易。而我国近两年房地产时常日益红火，房价日新月异，且我国正处于加息周期，利率非常不稳定，如此一来，势必会造成大批违约。对与保险公司来说，不仅技术难度大，金融风险也比较大。

　　“以房养老”短期内不会成为主流养老方式

　　目前就中国国情及传统习俗来说，我国绝大多数老人，还是愿意靠家庭养老，老人也愿意将房产留给子女。不到万不得以，不会轻易将房产变现。而真正要靠房养老的，除了一部分鳏寡孤独者，就是子女比较富裕，不需要继承房产；或子女无力赡养的老年人。短期内，“以房养老”短期内不会成为主流养老方式。“以房养老”除了要经历市场的检验，还需要很长时间以逐渐改变国人传统习俗，

　　关注老年人，让老年人老有所为、老有所乐、老有所养，是全社会共同的责任。“以房养老”只是增加了一种养老方式，填补了我国养老领域一项空白，这种方式也会渐渐转变我们的传统观念，通过各种渠道，让老年人真正享受有高质量的晚年生活。 　(作者系北京开太物业交易保证有限公司市场部经理)